Textes extraits du Guide de la Colocation
et rédigés en collaboration avec Maître Catherine Beurton,
Avocat au Barreau de Paris et spécialiste du droit immobilier

L'état des lieux

L’article 3 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989 impose de joindre au contrat de location un état des lieux, lequel doit être établi lors de la remise et de la restitution des clés, et non pas nécessairement lors de la signature du bail ou de la réception du congé par exemple.

L’intérêt de l’état des lieux

L’état des lieux permet tout d’abord de vérifier que le bailleur satisfait à son obligation de délivrance d’un logement décent, ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doter d’éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation (article 6 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi SRU du 13 décembre 2000).

L’état des lieux permet également de comparer les lieux à l’entrée et à la sortie des colocataires, ceux-ci étant responsables des dégradations causées aux locaux, sauf à prouver la vétusté.

La forme de l'état des lieux

L’état des lieux est établi soit contradictoirement entre les parties, soit par huissier de justice à l’initiative de la partie la plus diligente.

Le recours à l’huissier permet de suppléer la carence de l’une des parties ou le refus de signature de l’état amiable.

C’est ainsi que le constat sera considéré comme contradictoire même en l’absence de l’une ou l’autre des parties qui aura été convoquée sept jours à l’avance par lettre recommandée avec accusé de réception.

Que ce passe-t-il lorsque la partie absente n’a pas été convoquée régulièrement ?

Pour les locations soumises à la loi du 6 juillet 1989, l’article 3 alinéa 2 rend inopposable au locataire, l’état des lieux établi unilatéralement par le bailleur.

Mais, en cas de mauvaise foi ou d’attitude négative du locataire, un constat d’huissier a été retenu comme élément de preuve malgré son caractère non contradictoire (locataire ayant quitté les lieux sans en aviser le propriétaire, sans restituer les clés, ou ayant refusé expressément d’assister à l’état des lieux)

Bien qu’établi non contradictoirement, le constat d’huissier reste probatoire s’il a été établi immédiatement après le départ du locataire, voire trois ou quinze jours après.

Les conséquences du défaut d’état des lieux

Le défaut de constat, qu’il se situe à l’entrée ou à la sortie des colocataires, comporte des conséquences financières importantes.

L’alinéa 2 de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit une sanction spéciale en disposant que la partie qui a fait obstacle à l’établissement de l’état des lieux, ne peut invoquer la présomption établie par l’article 1731 du Code Civil selon laquelle, le preneur est présumé avoir reçu les locaux en bon état de réparations locatives.

Si les colocataires n’ont aucun intérêt à faire jouer la présomption de l’article 1731, en revanche le bailleur devra veiller à ce que l’état des lieux soit correctement établi nulle faute de quoi les colocataires sortants seront présumés avoir reçu les lieux dans l’état où ils se trouveront lors de leur restitution.

Cependant, la présomption de bon état étant une présomption simple, il sera possible de pallier l’absence d’état des lieux d’entrée en faisant mention dans le bail que le local a été délivré entièrement neuf, ou accompagné d’attestations selon lesquelles le logement était en parfait état avant sa mise en location.

Si l’état des lieux est trop succinct, les Juges l’assimilent à l’absence d’état des lieux tout comme celui et qui a servi à deux reprises pour deux locations successives (Cass. Civ. 28 octobre 1985, JCP. ED. N, 1986, Prat. Page 453).

Si aux termes de l’article 3 alinéa 7 l’état des lieux est établi au moment de la remise des clés aux colocataires, rien n’interdit qu’il soit établi plus tard avec le risque que son efficacité soit moindre si les colocataire ont provoqué des dégradations antérieures à l’état des lieux.

Enfin, la loi du 6 juillet 1989 prévoit que pendant le premier mois de la période de chauffe, les colocataires peuvent demander que l’état des lieux soit complété par l’état des éléments de chauffage.

Le coût de l’état des lieux

L’article 3 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque l’état des lieux est établi par un huissier de justice à l’initiative de la partie la plus diligente, les frais sont partagés par moitié.

Mais, si un état des lieux contradictoire a d’ores et déjà été dressé et que postérieurement, l’une des parties souhaite faire établir l’état des lieux par huissier, les frais de constat seront alors à sa charge exclusive.

Lorsque l’état des lieux est établi par un administrateur de biens, lequel peut être mandaté soit par le bailleur, soit par les colocataires, il est d’usage de partager les frais d’établissement entre les parties.

Les conseils pour rédiger un bon état des lieux

L’état des lieux doit être rédigé très soigneusement afin d’éviter des litiges qui opposent bailleurs et colocataires en général à la sortie.

C’est la raison pour laquelle il faut rédiger l’état des lieux d’entrée avec autant de soin que l’état des lieux de sortie, car ces deux documents sont comparés au départ des colocataires pour rechercher s’ils sont ou non débiteurs de réparations locatives.

Il est donc préconisé d’utiliser le même mode de présentation pour les deux états des lieux, en décrivant le logement pièce par pièce (poignées de porte manquantes, en donnant toutes les indications sur le sol, les murs et les fissures, taches etc…) sol, plafond, en précisant l’existence des placards et des équipements divers tout en mentionnant les détails avec des termes précis.

Il faut également procéder à l’état des lieux dans de bonnes conditions d’éclairage, l’électricité branchée, afin d’éviter des contestations ultérieures sur le fonctionnement des différents appareils électriques.

Il faut penser à vérifier que les robinets fonctionnent normalement, les évacuations d’eau aussi (baignoire, lavabos, éviers, ...).

Cependant, si un défaut important n’a pas été signalé à l’état des lieux d’entrée, les colocataires doivent immédiatement le signaler au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception aussitôt entré dans les lieux.