Textes extraits de l'ouvrage
"La Colocation : un mode de vie à organiser"
et rédigés par Alain Papadopoulos, fondateur d'Universimmo.com

Un Pacte de Colocation

Le bail est un contrat entre la collectivité des colocataires et le propriétaire : par définition, il ne règle rien quant aux relations entre colocataires! Celles-ci doivent faire l’objet un accord distinct qu’on appelle communément "pacte de colocation".

En réalité toute colocation est supportée par un pacte entre colocataires, au moins verbal ; l’ennui est qu’en cas de litige entre colocataires impossible à régler amiablement, les clauses d’un pacte verbal ne peuvent être invoquées dans le cadre d’une action judiciaire qu’en les établissant par des faits qui prouvent la volonté des parties ! C’est évidemment beaucoup plus difficile qu’avec un pacte écrit...

Un pacte écrit est également utile au cas où la communauté des colocataires a des créances à recouvrer auprès des héritiers d’un colocataire décédé...

Quand le signer ?

Le pacte de colocation doit être impérativement signé avant que les colocataires ne prennent des engagements collectifs à l’égard d’un propriétaire et procèdent à des dépenses : commission de location, dépôt de garantie, loyer d’avance, etc.

Il peut être préparé à l’avance mais ne peut être finalisé et signé qu’en connaissance du logement ou de la maison qui vont être pris en location.

Contenu du pacte de colocation

Un pacte de colocation doit comporter au moins les dispositions suivantes :

• délimitation des parties privatives et des parties communes

Cette délimitation est simple dans son principe, mais le diable se niche dans les détails!

Sont incontestablement privatifs l’intérieur des chambres affectées à un colocataire et de leurs dépendances exclusives (salles de bains ou salles d’eau, dressing, débarras, etc.) ; en font notamment partie les revêtements muraux et de sol, les portes intérieures, les fenêtres et stores si le colocataire venait à les détériorer. Sont également dans ce même esprit privatifs les revêtements de balcons et terrasses, jardin privatif rattaché exclusivement à une partie privative et accessibles seulement par cette dernière.

Une fois bien délimitées, les parties privatives doivent être constituées en "lots", décrits dans le pacte de colocation et identifiés si possible sur un plan (plan à annexer au pacte pour éviter les contestations éventuelles).

Sont parties communes tous les locaux non retenus comme privatifs ; ce sont les locaux affectés à l’usage de plus d’un colocataire et a fortiori ceux à l’usage de tous les colocataires : entrée, dégagements, escaliers, salon et salle à manger, cuisine, buanderie, cellier, caves et remises, balcons, terrasses et jardins et allées non réservés à une partie privative, etc.

Comme en copropriété, il peut y avoir deux types de parties communes : celles communes à tous les colocataires et celles communes à certains colocataires seulement (exemple : une salle de bains partagée par deux colocataires seulement...

Sont parties communes tous les locaux non retenus comme privatifs ; ce sont les locaux affectés à l’usage de plus d’un colocataire et a fortiori ceux à l’usage de tous les colocataires : entrée, dégagements, escaliers, salon et salle à manger, cuisine, buanderie, cellier, caves et remises, balcons, terrasses et jardins et allées non réservés à une partie privative, etc.

Comme en copropriété, il peut y avoir deux types de parties communes : celles communes à tous les colocataires et celles communes à certains colocataires seulement (exemple : une salle de bains partagée par deux colocataires seulement...

• attribution des parties privatives

L’attribution des parties privatives se fait tout simplement par l’attribution des "lots" délimités comme indiqué ci-dessus...

Si des colocataires logent en couple, ils seront considérés comme attributaires d’un lot en "indivision", à eux de faire leur affaire du partage de la quote-part des dépenses collectives incombant à ce lot.

• liste des dépenses collectives et des dépenses individuelles

Théoriquement le niveau de "collectivisme" doit avoir été fixé dans le cadre de la fixation des règles de la vie commune dès la cooptation et avant même d’avoir engagé la recherche d’un logement. Il fait partie des principes fondateurs de la communauté qui doivent faire l’objet d’un consensus unanime, autrement mieux vaut s’arrêter avant de commencer...

Ceci étant, même si les choses ont été bien discutées avant, ce n’est pas forcément la partie la plus facile à négocier dans les détails quand on est au pied du mur!

Sont indiscutablement collectives les dépenses suivantes :

- le loyer et les charges locatives, ce sont les charges récupérables demandées sous forme de provisions en cours d’année et normalement - c’est une obligation légale - régularisées annuellement ; elles incluent la taxe d’enlèvement des ordures ménagères que le propriétaire avance dans le cadre de sa taxe foncière ; en immeuble collectif, elles incluent également presque toujours le coût de l’eau froide

- l’assurance multirisques habitation

- les consommations : l’EDF, le gaz, l’eau en pavillon

- les contrats d’entretien de la chaudière, du chauffe-eau, etc.

- la taxe d’habitation, et autres dépenses liées globalement au logement

- les abonnements câble ou satellite, Canal+, ligne ADSL collective, et la redevance audiovisuelle (le téléphone, même fixe, est par contre totalement individualisable)

- les frais de réparation et d’entretien des parties communes de l’appartement ou de la maison, ainsi que des espaces extérieurs éventuels

Sont nécessairement collectives aussi, sauf à pousser le "chacun pour soi" à l’extrême, les dépenses suivantes :

- les approvisionnements ménagers de base, alimentaires ou d’entretien : sel, condiments, huile, farine, thé, café, sucre, etc..., ainsi que tous les produits d’entretien

- l’équipement ménager et le mobilier des parties communes

Peuvent également être "collectivisées" en fonction du niveau d’autonomie ou au contraire d’intégration souhaités les dépenses suivantes :

- les frais de nettoyage (ménage, vitres, "shampooinage" de la moquette, etc.) de l’ensemble du logement ou de la maison, parties communes et parties privatives...

- toutes les dépenses de nourriture, cette mise en commun évite les compartiments réservés dans le réfrigérateur et les aliments "perso" qui cassent un peu l’ambiance, mais elle suppose des habitudes alimentaire compatibles et un train de vie homogène ; une telle mise en commun n’exclut pas des achats spéciaux en cas d’organisation d’un dîner ou d’une petite fête par un des colocataires pour ses amis propres

- les abonnements aux journaux

- les frais de sorties communes, etc.

• fixation des clés de répartition des dépenses collectives

Le pacte de colocation doit prévoir une ou plusieures grilles pour la répartition des dépenses en fonction de leur nature ; une grille de répartition est un tableau de "tantièmes" permettant la répartition d’un ensemble de dépenses au moyen de simples règles de trois : la quote-part d’un colocataire dans une catégorie de dépenses se calcule alors comme suit :

Quote-part du colocataire = total des dépenses à répartir x tantièmes du lot attribué au colocataire / total des tantièmes de tous les lots.

Les grilles à prévoir sont au moins de deux types :

- grille(s) pour les dépenses à caractère immobilier. Ce sont les dépenses liées aux locaux : loyer, charges, électricité, chauffage, taxe d’habitation, entretien et nettoyage, etc.

Les tantièmes attribués à chaque lot pour la répartition de ces dépenses peuvent être la surface de chaque lot si les lots sont homogènes et d’égale qualité ou agrément.

La surface peut être "pondérée" : la surface d’un dressing ou d’un débarras seront comptés par exemple à 50% ou à 30%, celle d’une terrasse à 20%, un balcon à 10%, etc.

Si les lots ne sont pas homogène et d’égale qualité ou agrément, les tantièmes retenus peuvent être une "surface corrigée" (dans l’esprit du système très sophistiqué mis en place par la loi de 1948 pour le calcul des loyers réglementés des logements) : la surface est affectée de coefficients permettant de tenir compte de facteurs différenciant l’agrément du local : on peut par exemple retenir les coefficients suivants

- coefficient de situation : seront affectés d’un coefficient supérieur à 1 les lots centraux, accessibles par les parties communes " nobles ", et d’un coefficient inférieur à 1 les lots accessibles par des couloirs, dégagements ou escaliers peu agréables...

- coefficient de qualité intérieure : seront affectés d’un coefficient supérieur à 1 les lots composés de pièces de beau volume ou de belle décoration, et d’un coefficient inférieur à 1 les lots composés de pièces " biscornues " ou basses de plafond et sans agrément...

- coefficient de vue et d’ensoleillement, etc.

Dans le cas général, une seule grille de ce type sera créée dès lors que l’ensemble des parties communes est affectée à l’usage de tous les colocataires ; par contre, des grilles spéciales doivent être prévues pour des parties communes à l’usage des occupants de certains lots seulement, bien entendu pour les seules dépenses afférentes à l’entretien ou aux réparations de ces parties communes spéciales...

- grille(s) pour les dépenses liées aux personnes. Ce sont les dépenses liées au nombre de personnes : typiquement entrent dans cette catégorie les dépenses de nourriture, mais aussi celles d’eau, d’abonnements pour la télévision, les journaux, etc.

Les tantièmes affectés à chaque lot pour la répartition de ces dépenses sont le nombre de personnes occupant le lot : 1 dans le cas général et 2 si le lot est occupé en couple...

• dispositions en cas d’absence prolongée d’un colocataire

Compte tenu des milieux dans lesquels se recrutent les candidats à la colocation, en particulier celui des jeunes urbains célibataires, il n’est pas rare que certains d’entre eux soient envoyés en mission pendant plusieurs mois dans une autre région ou à l’étranger, sans pour autant vouloir quitter la colocation.

Le pacte de colocation devra prévoir cette possibilité, et par exemple prévoir leur exonération pendant la durée de leur absence de certaines charges : les dépenses liées aux personnes, bien entendu, mais aussi certaines des dépenses à caractère immobilier, comme le nettoyage s’il est collectivisé (cela suppose cependant que la dépense soit réduite par la réduction du nombre de locaux à nettoyer) et même l’eau, l’électricité et le chauffage s’il peut être espéré une réduction de la consommation globale du fait de l’inoccupation des locaux...

• hébergement de tiers

La possibilité d’héberger temporairement un ami ou un parent ne peut être exclue : elle fait partie des droits de tout locataire et toute clause de renonciation à ce droit serait contestable

La question est plus délicate concernant l’installation par un ou une des colocataires dans ses parties privatives d’un concubin ou d’une concubine : dans la mesure où une telle cohabitation, si elle excède une année, crée pour l’intéressé(e) un droit au transfert automatique du bail à son profit en cas d’abandon de domicile du colocataire signataire du bail (article 14 de la loi du 6 juillet 1989), le pacte de colocation pourrait l’exclure ; la question se pose toutefois de savoir si une telle exclusion ne constitue pas pour celui qui l’accepte une aliénation anormale de ses droits ! Peut-on au demeurant interdire à quelqu’un de se marier ou de se "PACSer" sachant que dans les deux cas un tel engagement implique la cohabitation ?...

Par contre, l’hébergement prolongé par un colocataire et a fortiori l’installation en vue d’une cohabitation d’une personne non agréée par les autres colocataires peut être retenue comme une des circonstances autorisant à demander qu’il soit mis fin à la colocation (voir ci-après).

Par ailleurs, le pacte de colocation doit exclure le prêt des parties privatives à un tiers et a fortiori la sous-location dans la mesure où ces actes sont - sauf cas exceptionnel - interdits par le bail et justifient sa résiliation immédiate.

• règles de financement des dépenses et de tenue des comptes de la communauté

Le pacte de colocation devra prévoir s’il sera, pour la gestion du "pot commun", constitué une trésorerie commune, déposée sur un compte bancaire collectif, ou si les dépenses seront avancées par les colocataires, quitte à faire les comptes entre eux fréquemment pour éviter les déséquilibres :

- dans le premier cas, il devra prévoir la périodicité et les modalités des appels de fonds ;

- dans le second cas, il devra prévoir les dépenses par nature qui devront être réglées par chacun ;

Dans les deux cas, le pacte de colocation devra prévoir la fréquence des arrêtés de comptes entre les colocataires (voir chapitre 10), ainsi que la nature des sanctions si un colocataire n’honore pas un appel de fonds, ou ne règle pas les dépenses qui lui ont été attribuées, notamment sous forme d’intérêts de retard et de clause pénale

• les apports

Il est possible que certains colocataires apportent du mobilier, ainsi que des ustensiles et équipements ménagers destinés aux parties communes :

un tel apport profite à la communauté en lui évitant d’acheter des meubles et équipements neufs et il doit en être tenu compte en faveur du colocataire apporteur.

Le pacte de colocation doit lister ces apports et en fixer le statut (document indispensable en cas de saisie concernant un des colocataires…) : soit simple mise à disposition sans contrepartie, le colocataire apporteur gardant la propriété des éléments apportés et pouvant les reprendre en cas de départ anticipé ou lors de la dissolution de la colocation, soit apport définitif à la communauté, celle-ci étant en droit de conserver ces éléments au départ du colocataire, ou les traiter comme des éléments achetés par elle lors de la dissolution.

Dans ce dernier cas, le pacte de colocation doit fixer une valeur pour ces apports et prévoir que le colocataire apporteur sera crédité de cette valeur à l’ouverture des comptes entre les colocataires.

• organisation de la prise de décisions, attribution de responsabilités et mandats

A moins que la communauté ne se constitue en association, elle ne dispose pas de la personnalité morale et ne peut donc avoir des organes de décision et de gestion tels qu’assemblée et bureau.

Cela ne l’empêche pas par le biais du pacte de colocation de procéder à des attributions de responsabilités et de se doter de représentants qui pourront agir en son nom : c’est même indispensable!

Le pacte de colocation pourra ainsi désigner un ou plusieurs mandataires, avec des pouvoirs précis, notamment pour les engagements de dépenses, et ses relations avec le propriétaire, les fournisseurs et prestataires, le fisc, etc.

Il prendra soin par contre de fixer les circonstances où la signature de tous les colocataires est requise.

Ce devra être notamment le cas pour le budget des dépenses, que les mandataires ou tous ceux qui seront autorisés à engager des dépenses devront respecter à l’euro près ou avec une marge de dépassement limitée, sous peine d’être déclarés responsables à titre personnel du dépassement...

Seule et importante limitation en fait par rapport à une organisation en association : l’impossibilité de prendre des décisions en assemblée avec des décisions à la majorité relative, absolue ou renforcée : un simple pacte ne permet de fonctionner que par délégation ou à l’unanimité...

• départ d’un colocataire

Le pacte de colocation devra traiter de cette question avec grande précision!

En fait il devra :

- fixer la durée pendant laquelle un colocataire partant devra, après son départ effectif des lieux, continuer à contribuer pour sa quote-part au loyer et aux charges locatives, ou bien à l’ensemble des dépenses à caractère immobilier ; le pacte devra prévoir un arrêt de cette contribution en cas d’entrée dans les lieux d’un remplaçant, cette clause dérogera au droit commun qui rend dans la pratique le colocataire redevable de sa quote-part du loyer et des charges jusqu’à la fin du bail en cours à la délivrance du congé, soit pour limiter la durée de cette solidarité, soit pour la prolonger si le congé a été délivré peu de temps avant l’échéance de renouvellement...

- fixer les modalités de l’établissement de l’état des lieux avec les autres colocataires,

- fixer les modalités d’arrêté du compte du partant, de l’imputation éventuelle de réparations de dégradations et de remboursement par le "pot commun" de sa quote-part du dépôt de garantie.

• modification du pacte de colocation

Il sera utile de rappeler que toute disposition du pacte de colocation, y compris la désignation du ou des mandataires, pourra se faire par avenant signé de tous les colocataires.

• dissolution de la colocation

Le pacte de colocation devra énumérer et décrire avec précision un certain nombre de circonstances qui, si elles se produisent, autorisent un ou plusieurs colocataires à demander qu’il soit mis fin à la colocation par congé collectif et dissolution.

Ces circonstances peuvent être notamment les suivantes :

- désaccords sur des sujets graves : budget, dépenses collectives excessives par rapport aux moyens de tous les colocataires ou sans nécessité pour la vie commune,

- comportements ou activités illicites ou préjudiciables de la part d’un ou plusieurs colocataires, susceptibles de mettre les autres colocataires en danger ou dons une situation de complicité au moins passive : tapage, violences, introduction de substances interdites, recel, prostitution, proxénétisme, etc.

- hébergement prolongé d’une tierce personne par un des colocataires, ou même installation en vue d’une cohabitation d’une personne non agréée par les autres colocataires,

- descente par suite de départs en dessous d’un nombre minimal de colocataires fixé à l’avance, etc.

Le pacte de colocation devra normalement prévoir que la dissolution puisse être demandée par un seul colocataire dès lors qu’elle est justifiée par une des circonstances ci-dessus.

Une telle demande, formulée selon des règles précises, et avec date certaine, doit faire courir un délai permettant aux autres colocataires de décider ou non de participer à un congé collectif ; le pacte de colocation pourra prévoir que, si à l’issue de ce délai, un ou plusieurs colocataires n’ont pas exprimé leur intention de participer à ce congé, les participants au congé collectif seront exonérés de toute solidarité à leur égard à compter de la date d’effet de leur congé...

• dispositions diverses

Le pacte de colocation pourra notamment prévoir une attribution de juridiction en cas de conflit pour son exécution.